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毕业将近五年，对于朱光磊老师的认识还是从今年8月份，中国会计视野网转载的朱光磊老师的一篇文章开始。那篇文章《老式税务师将亡》总结了解决中国税务问题的三种核心手段：关系协调、业务修饰、商业模式转换；还指出了中介机构的税务从业者和企业税务从业者的业务处理能力的变化，令人深思。
本次选择阅读《房地产税收面面观》一是对房地产行业的税收比较陌生，希望通过阅读此书对房地产行业税收有一个较为系统的了解，二是对于朱光磊老师提出问题、分析问题、解决问题能力的崇敬，希望通过阅读此书能够领略朱光磊老师思路的点滴，对以后解决业务问题有所启发和帮助。
通读此书，发现该书不仅是房地产税收的面面观，还应该说是房地产经营的面面观。全书分为入门操作篇和高级解析篇。入门操作篇涵盖房地产开发流程各环节及其涉税相关问题的介绍，包括：购买土地环节、公司设立环节、融资环节、开发环节、销售环节、竣工后环节。购买环节涉及11个问题，包括“房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳”、“房地分离如何缴纳契税”、“对于资本运作手法产生额外的税收负担的关注及筹划”等实务中比较难以把握的问题。公司设立环节涉及4个问题，包括：“公司注册地选择”、“注册资本金与资本弱化的注意事项”、“分公司与子公司的选择”和“开办期的止点及开办费财税处理”等问题，政策分析与案例解析相结合，清晰透彻。融资环节涉及10个问题，包括：“信托与类信托”、“融资租赁”、“炒楼花”、“对赌协议”等问题，基本是目前比较新颖、税法没有详细规定的一些新兴金融工具，这些问题不仅是对于房地产行业，对于其他行业也有非常强的指导和借鉴意义。开发环节涉及8个问题，包括：“境外设计问题”、“甲供材的避税空间问题”、“统借统还问题”、“母子公司往来不交营业税问题”等，这一部分随着营改增的进行，逐渐已经不再适用，但是了解这部分政策，有利于我们做好增值税下的税收筹划。销售环节涉及20个问题，包括：“会员费的纳税时点”、“买房送汽车涉税问题”、“无产权证地下建筑转让问题”、“精装房销售的流转税问题”、“购进在建工程开发销售差额征收营业税问题”、“售楼处、样板房的涉税问题”、“合作建房涉税问题”、“违约金涉税问题”等，对销售环节的各项涉税事项进行梳理，内容全面、脉络清晰。竣工后环节涉及13个问题，包括：“竣工备案的形式要件及涉税后果”、“销售成本的确定问题”、“资产后续计量与房产税的疑难问题”等，对竣工后的涉税问题进行了详细的介绍。
高级解析篇对于房地产企业面临的综合涉税问题进行分析，主要包括：“企业所得税应对方案”、“土地增值税清算解析”、“经典筹划案例的解析”、“常设机构的判定原则”、“房地产集团税收风险管理研究”，以及最后一章对于税收筹划本质的分析。对于这一篇，不仅仅是对于房地产行业的涉税问题解析，很多问题其他企业也都可以借鉴。比如：关联方借款利息的扣除、投资新设公司后吸收合并对于土地的处理、常设机构的判定原则、集团企业的税收风险管理等。
在税收筹划本质的解析这一章，我获得了很大的启发。文中提到：税收筹划领域政策研究者众多，但案例实操且有心得者稀少，业内浮夸之气蔚然成风，甚至出现资深专家感叹还是讲课容易，讲课只要在逻辑上论证可行，没有明显漏洞即可。自毕业至今已经从事税务行业近五年，对于此话所描述的事实确实有着切身的感受。税收筹划理论仅仅是税收筹划这座冰山露出水面的那一角，筹划实务才是那巨大无比的水下部分。任何事情说说容易，真正实践时确是千难万难，纸上谈兵谈的天花乱坠，上阵杀敌却有纸上无法谈及的各种变化。由此我也深深地赞同作者提出的对于税收筹划发展方向的判断：税收筹划原创性理论停滞不前，税务实践长足发展，出现了明显的市场细分和专业细分，根本原因是行业与商业模式的重要性超过了单纯对税法文件的熟悉。熟悉税法已经成为税务筹划的必要条件而不是充分条件，税务筹划已经越来越表现为实战性。优秀的税务专家与普通税务人员的差别在于他们对行业的理解以及对商业模式的优化。
在这一章，作者提出避税的蓝海是：在熟练掌握政策的基础上，利用对交易信息的不对称掌握，设计交易结构与交易方式并进行合理信息披露，辅以沟通手段，来进行避税。税收法规的制定总是滞后的，对于千遍万化的经济业务来说，没法一一进行规范，在新业务出现之后往往是用老税收法规去套新的经济业务，这就给了企业税务人员有了很大的解释空间，让新设计的交易结构和交易方式或者商业模式去符合对自己有了的税收法规。税务机关对于新兴商业模式的了解是肯定不如企业税务人员的。
最后，作者提出：根据宏观经济形势、行业习惯、公司管理流程与惯例，将税务实战融入到企业微观经营才是税务实战的最终出路。本人在此抄写出来，仅供与我一样的税务从业新人参考。踏着前辈指出的道路不断砥砺前行。
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发表于 2017-2-4 07:57:09
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